赤子飛龍_愛生活_愛網賺
去年10月份買房，到現在也已有10個月了，現在分享一些買房過戶的經驗，希望對大家有所幫助。
在走過了將近6個月的買房前期準備工作之後，剛開始以為已經簽訂購房合同書，成交後，後續的事情開發商就不幫我們解決。但是，其實還是有很多變數。所以大家在買房時還是要注意很多方面的現實問題。
我用的是商貸，所以這裡分享的就是商貸的經驗了。簽訂買房合同之後的事情你又知多少呢？
1、交納完定金後，幾日內簽約？
答：一般以繳納定金當日起10日內簽約（不同樓盤約定的日期為準），特殊情況需以書面形式向開發商申請，逾期按雙方約定的違約條款執行。但是我那是是在開盤前10天就下定了，所以我是等其開盤後5日前的合同。
簽合同開始是草簽——草簽完之後，銷售人員拿去行政那裡，應該是網上備案——等了一會，就受到一個房產局那邊發來的信息，是合同號——接下來就是簽正式合同。
這裡有個房產證上的名字問題：一般銷售會建議你不要寫爸爸媽媽的名字，因為爸爸媽媽到時入戶口的時候可以直接掛靠入戶。
2、辦理按揭需準備哪些資料？程序如何？
答：所有產權人到場，並提供身份證，借款人必須徵信良好；
提供貸款資料：身份證，戶口簿，首付款發票，結婚證（無結婚證，需民政局提供的單身證明——是志一張A4紙的那種證明，未婚證在這裡不起作用。），收入證明（提供流水單和工資收入證明）。
另一部分開放商會準備好：購房合同及複印件，還有一些開發商這邊的證明什麼的。
3、預售資金監管有指定銀行嗎，購房貸款在哪家銀行辦理？——即按揭銀行的選擇
答：例如，根據《商品房預售管理條例》採取專項資金監管制，預售資金監管為中信銀行，購房貸款在相關銀行辦理。
按揭銀行一般是指開發商與哪個銀行合作，我們貸款一般就得到其合作銀行。當初想不在開發商指定的銀行貸款，也去諮詢了銀行這邊，銀行這邊說可以做個貸，但是需要開發商在這家銀行交一份類似於押金的錢。（這個開發商不肯，所以就只能在其指定的銀行貸款了。）
4、在辦按揭之前，一般開發商會要你去銀行先交維修基金費用，作為商貸，一般銀行有個規定，你在哪家貸款，維修基金費用在這家銀行交，可以享受到銀行這邊的貸款折扣。（維修基金費用也可在房屋交付後辦理）
5、貸款的還貸方式有幾種？有什麼區別？
答：等額本金和等額本息兩種。
等額本息還款方式：是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，這樣由於每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便於每個家庭根據自己的收入情況，確定還貸能力。
等額本金還款方式：是將本金每月等額償還，然後根據剩餘本金計算利息，所以初期由於本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨後的時間每月遞減，這種方式的好處是，由於在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。
6、房屋交付後辦理兩證需交哪些費用？
答：辦房產證時需繳納契稅，首套房90㎡以下總房款1%，90㎡（含）以上至144㎡繳納總房款的1.5%，144㎡（含）以上繳納總房款的3%，其他情況一律按照3%繳納。
惠州這邊契稅半年內到房管局交錢，就可以享受首套房90㎡以下總房款1%，90㎡（含）以上至144㎡繳納總房款的1.5%，這裡需要準備的是可以享受優惠的資料:
房產證上名字的人在戶口所在地和房產所在地沒有房產的證明——這個證明得到戶口所在地和房產所在地的房管局開（廣州不用手續費，惠州這邊收45元）。
維修基金費用：帶電梯120元/平米；不帶電梯75元/平米；交房時根據實測面積辦理面積補差（細則參考住建部88號令）。
7、兩人無直系親屬可否共同購買？有無特殊要求？
答：可以多人共同購買，根據客戶實際情況確認產權分配，前提條件必須有購房資格。
8、簽《預售合同》以後是否可以變更購房人或所有權人，如何辦理？
答：不可以。客戶在簽署《預售合同》時可以增加所有權人，但認購協議出現的購房人姓名必須在預售合同內，不能變更。
9、商業貸款有何要求？
答：滿18周歲，有穩定職業和收入，為中華人民共和國合法公民，無案底。外地戶口無房，購房需提供一年以上社保證明或個稅納稅證明。
10、未滿18周歲的人可以購房嗎？
答：可以，一次性付款，無法取得按揭資格。
11、購房貸款政策明細？
答：首套房首付款三成，貸款上限七成，貸款上限30年；二套房首付款至少四成，貸款上限30年，具體執行以當地政策為準。
